말도 많고 탈도 많았던 분양가상한제 적용지역이 드디어 발표되었다. 이미 시장에서 예상했던 것과 같이 강,마,용,성이 선정되었다. 국토교통부에서는 전체시장에 지장을 주지 않기 위해 동단위로 핀셋지정을 했다고 하지만 계획한대로 시장이 흘러갈지 의문이다. 오늘 발표된 분양가상한제 적용지역을 왜 지정했고 앞으로 어떤 시장이 펼쳐질지와 관련하여 고민해보려 한다.

국토교통부(장관 김현미)는 11월 6일(수) 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표하였다. 분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정(서울 27개동*)함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화하였다.* 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동

< 민간택지 분양가 상한제 적용지역 >

｢최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안(10.1)｣을 통해 밝힌 지정 방향과 같이, 최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건(｢주택법｣ 제58조 및 시행령 제61조) 충족 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정하기로 하였다.

(적용대상 구(區) 선별) 서울 전 지역(25개區)은 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정을 위한 법정 요건*을 충족하였다.* 투기과열지구 & (① 분양가격 상승률> 물가상승률 2배 or ② 매매거래량 전년동기 대비 20%↑ or ③ 청약경쟁률 5:1(국민주택규모 10:1) 이상)

이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토하였다. 그 결과, 강남·서초·송파·강동 4개구(區)와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개구(區)가 지정 검토 대상으로 선별되었다.

< 향후 계획 >

금번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정이다. 조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서는 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획이다.

아울러, 10월 11일 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’는 ’19.8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인하여, 이상거래로 의심되는 1,536건에 대하여 우선 조사하고 있으며, 이르면 이달 내 1차 조사결과를 발표할 계획이다.

앞으로도 최고 수준의 강도 높은 조사가 이어질 계획이다. 특히 최근 시장 상승세를 야기하는 투기 수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사하고, 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위가 발견될 경우 관계기관에 통보하여 엄정히 대응할 예정이다. 이와 더불어 내년 2월부터는 국토부 중심의 실거래상설조사팀을 구성하여 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고, 이상 거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획이다.

분양가상한제라는 정책만 놓고 본다면 고가 분양을 통제함으로써 주택시장의 급등세를 예방할 수 있고 주택 매수를 보류하고 로또라 불리는 청약 대기수요를 확대함으로써 매수세 하락, 전세가 상승 등을 기대할 수 있다. 그러나 여러가지 정책을 엮어서 생각해보면 분양가상한제가 그 효과를 발휘하기는 어려워 보인다. 

이미 재개발재건축 인허가 물량의 감소로 공급물량 또한 감소하고 있고 전세 수요 확대, 매수 수요 공급에도 불구하고 감소하고 있으며 신축, 준신축 주택들의 시세는 이미 상승하고 있으며 양도세 중과 및 임대사업자 물건 등으로 인해 매물 품귀현상 마저 빚어지고 있기 때문이다. 비단, 강남 3구와 마용성이 아니더라도 서울 주택시장의 매물은 많지 않은 상황이기 때문에 시세가 지속적으로 상승하고 있다고 생각한다. 또한 분양가상한제가 시행되면 현금이 없거나 가점이 낮은 실수요 욕구가 강해도 전세가격이 상승함에 따라 일반 시민들은 수도권 외곽으로 이전할 가능성이 크다. 결국 양극화는 점점 더 벌어져 전세로도 서울에 거주 못할 가능성이 높아질 수 있다고 생각한다.   

또 하나 걱정해야 하는 부분이 있다. 당분간 서울 주택시장은 상승세를 이어 갈 것으로 생각되지만 글로벌 경제 측면에서 글로벌 금융위기와 같은 문제가 봉착되어 진다면 사실상 유동자금이 최대치에 다달은 현재의 시장에서의 파급효과는 어마어마 할 것이라고 생각된다.