정부가 앞으로 15억원 이상 고가 아파트를 구입할 때에는 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출인정비율(LTV)는 9억 초과분부터 20%로 제한된다. 종합부동산세는 최대 0.8%P 늘어나고, 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담 상한도 300%까지 확대된다. 민간택지 분양가상한제 대상 지역은 서울 18개 구, 경기 과천·하남·광명 등으로 대폭 확대된다.  

기획재정부와 국토교통부, 금융위, 국세청은 16일 정부합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 연이은 부동산 규제에도 서울 등 일부 지역의 과열 양상이 나타나고 있다고 보고 추가 규제책을 내놓은 것이다. 대출 규제와 과세 강화, 분양가 상한제 지역 확대 등이 망라된 고강도 대책이다. 

◇대출수요 규제 강화=정부는 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 방침을 내세웠다. 앞으로 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 초고가 아파트에서는 주택구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 현재는 다주택자가 아니면 집값의 40%까지 대출을 받을 수 있다. 시가 9억원을 초과하는 주택의 경우 9억원까지만 LTV 40%를 적용하고, 9억원을 넘어서는 부분에 대해서는 LTV 20%를 적용한다. 예를 들어 같은 10억원짜리 아파트라면 지금은 40%인 4억원까지 대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 9억원까지만 40%(3억 6,000만원)가 적용되고, 추가 1억원에 대해서는 20%(2,000만원)이 적용돼 총 3억 8,000만원을 받을 수 있다.  

사업자들에 대한 대출 관리도 강화된다. 주택임대업·매매업 외 사업자에 대해 투기지역 내 주택 구입목적 주택담보대출이 금지됐는데, 앞으로는 투기과열지구까지 적용 범위가 확대된다. 주택임대업 개인사업자대출은 현재 1.25배 이상인 RTI(임대업 이자상환비율)이 1.5배 이상으로 강화된다. 
주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 지금은 규제지역 내 1주택 가구는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택가구는 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 고가주택 기준이 시가 9억원으로 바뀌고, 전입·처분 의무 기간도 1년으로 줄어든다. 연간 소득 대비 총 대출 원리금 상환 비율인 DSR 관리도 강화된다.  

◇과세 강화·공시가 현실화=주택 보유에 따른 세 부담이 늘어나고 양도소득세 요건도 까다로워진다. 종합부동산세 세율은 최대 0.8%p 인상된다. 일반의 경우 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상 보유가구는 0.2%p~0.8%p의 종부세 세율이 인상된다. 또 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담상한은 200%에서 300%로 확대된다.

이와 함께 1주택 보유 고령자의 종부세 세액공제율 및 합상공제율은 확대해 실수요 1주택자의 부담을 경감하는 조치도 포함됐다. 고령자의 종부세 공제율은 60세 이상부터 연령별로 10~30%였는데, 앞으로는 20~40%로 10%p씩 늘어난다.

양도소득세의 경우 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 ‘거주기간’ 요건이 추가된다. 현재는 거주기간과 관계 없이 보유기간 기준으로 최대 80% 특별공제가 적용됐다. 앞으로는 실거래가 9억 초과 1주택자에 대해 보유기간 뿐 아니라 거주기간까지 요건으로 두도록 했다. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 때에는 주택 수에 분양권도 포함하도록 하는 내용도 담겼다. 이밖에 2년 미만 주택보유자의 경우 양도소득세율은 1년 미만의 경우 50%(기존 40%), 1년~2년의 경우 40%(기존 기본세율)로 인상된다.

공시가격은 실제 시세에 맞춰 더욱 높아질 예정이다. 현재 공시가율은 평균 70% 미만 수준인데, 내년도 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하도록 했다. 특히 고가주택의 현실화율을 우선 제고하기로 했다. 시세 9~15억원의 공동주택의 경우 70%, 30억원 이상의 경우 80% 수준까지 반영하는 것이 목표다.  

◇민간 상한제 지역 대폭 확대=민간택지 분양가상한제 적용 대상 지역은 서울 외에 경기 지역까지 대폭 확대된다. 현재 서울 강남권을 중심으로 27개 동이 지정된 민간 분양가상한제 지역은 앞으로 서울 13개구 전 지역과 5개구 37개동, 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동으로 늘어난다. 서울 평균보다 높거나 수도권 평균의 1.5배를 넘는 ‘집값 상승 선도지역’은 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진구와 경기 과천, 광명, 하남시가 포함됐다. 이밖에 주요 정비사업 이슈가 있어 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 37개동은 ‘정비사업 등 이슈지역’으로 상한제 적용 지역에 들어갔다. 정부는 새로 지정한 지역에 대해 17일자로 상한제 효력이 발생한다고 밝혔다.