경제기사 공부하는 방법 (Insight를 학습하라)

경제기사를 매일 읽고 정리를 하는 습관을 계속하다보면 의문이 생기게된다. 매일 매일 읽고는 있는데 그 내용이 그 내용같고 특별한 의미와 방향성을 찾을 수도 없다는 생각을 하게 된다. 그럴 수 밖에 없는 것이 경제기사는 온전히 현상만을 이야기 한다. 물론 기사 중간중간 전문가들의 의견을 보태어 향후 전망에 대해서 기술한 내용은 있지만 정작 중요한 '본질'을 경제기사에서 발견하는 것이 쉽지많은 않다. 그래서 계속 공부하고 Insiht를 넓혀 가야 하는데 시간이 없고, 바쁘다는 핑계로 공부를 하지 않는다. 이해한다. 나도 그러니까.. 

그럼에도 불구하고 기껏 매일 매일 경제기사를 보며 읽고, 정리하는 일이 하나의 습관으로 자리잡았는데 현상만 파악하고 '본질'을 파악하지 못한다면 자칫잘못해 의미없는 시간낭비가 될 가능성이 농후하다. 책을 한권 다 읽고 나서 누군가에게 제대로 설명하지도 못하고 나중에 줄거리를 물으면 1분 조차 설명할 수 없는 것처럼 말이다. 

경제기사를 읽는 이유는 해당 기사의 내용을 유추해 앞으로 경제상황이 어떻게 바뀔지 사전에 예측하기 위함이다. 결과적으로 Insight를 길러야만 내가 원하는 '본질'을 경제기사에서 보물처럼 찾아볼 수 있다. 

그렇다면 Insight는 어떻게 기를 것인가? 다양한 방법들이 있지만 우선 벤치마킹을 통해서 어떤식으로 접근하는 것이 좋은지 이야기 해보려 한다. 

[리멤버나우] 정부가 집값을 좀처럼 못 잡는 이유

 
요즘 정부의 고민 중 하나는 서울의 집값이 계속 오른다는 겁니다. 꽤 강한 정책을 쓰고 있음에도 약효가 잘 들지 않습니다. 그걸 두고 혹자는 투기세력들 때문이라고 하고 다른 한 편에서는 정부의 무능한 정책 때문이라고 합니다만, 사실은 다른 이유가 있습니다. 아마 정부의 수요억제 정책이 잘 먹히지 않는 가장 큰 이유일 수도 있겠습니다.

– 어떤 이유 때문에 그렇죠?

전세제도가 큰 원인입니다. 그래서 정부는 9억원 이상의 집을 가진 1주택자들에게 전세대출 보증을 해주지 않기로 했습니다. 이게 어떤 의미가 있는 정책일까요. 그냥 집이 있는 사람들에 대한 혜택을 하나 줄인 것으로 보이지만 사실은 꽤 많은 고민과 좌절이 함께 담긴 정책입니다.

이 정책의 이면에 담긴 정부의 생각을 요약하면 ‘아 전세제도 때문에 집값 잡는 게 참 어렵구나, 그럼에도 할 수 있는 일이 별로 없구나’ 입니다. 그 이유를 설명드리겠습니다.

우리나라의 주택 관련 통계 중에 다른 나라들과 다른 유별난 게 하나 있습니다. 바로 자가점유율 입니다. 전체 국민 중에 자기가 자기 집에 사는 사람의 비율입니다. 우리나라는 58%가 채 안 되는데 OECD 국가들은 평균이 65% 수준이고 대부분의 국가가 70%가 넘습니다. 우리나라의 자가 점유율이 유독 낮습니다.

그 말은 우리나라는 세입자가 다른 나라보다 많다는 뜻입니다. 바꿔 말하면 다주택자가 다른 나라보다 많다는 뜻입니다. 여윳돈이 생기면 다른 나라에서는 주식이나 펀드에 투자하거나 예금을 하거나 집을 수리하고 고치고 가구를 사는 데 쓰는데, 우리나라는 집을 한 채 더 사는 데 쓰는 경향이 강하다는 뜻이기도 합니다.

세입자도 마찬가집니다. 다른 나라에서는 돈을 모으기 시작하면 집을 먼저 구입하는데 우리나라는 꽤 오랜 기간동안(심지어는 영원히) 세입자로 남는 경우가 많다는 뜻입니다. 집값이 비싸거나 대출을 잘 안 해줘서 그러냐 하면 꼭 그렇지는 않습니다. 전세로 사는 세입자들 중에는 언제든지 결단만 내리면 집을 구입할 수 있는 세입자들이 많습니다. (전세 세입자들의 상당수는 지금 거주하는 집의 전세금에 대출을 추가로 받으면 집을 살 수 있습니다)

– 왜 세입자가 많은 상태가 유지될까요?

이런 상황은 우리나라의 독특한 특색인데요. 그 원인은 여러 가지가 있겠습니다만 <전세제도>가 그 중요한 원인 가운데 하나입니다. 집주인 입장에서는 전세제도 덕분에 집을 한 채 더 사기가 매우 수월하고, 세입자 입장에서는 전세제도 덕분에 편안하게 세입자로 계속 남아있게 만듭니다.(전세는 매월 나가는 월세가 없으니 굳이 집을 사야 할 필요를 덜 느끼게 만듭니다)

세입자로 남아있어도 월세의 압박을 덜 느끼는 상황은 <국가가 장기 모기지론을 통해 내집마련을 도우라>는 여론을 덜 생기게 만듭니다. 가끔 전세난이 생기긴 하지만 평소에는 굳이 집을 사지 않아도 큰 문제가 없으니까요. 내집 마련을 도와주는 정책의 부족은 세입자로 남아있는 사람들을 더 늘리는 순환고리를 만듭니다. 그래서 우리나라는 다른 나라에 비해 세입자가 많고 세입자가 많으니 다주택자도 당연히 많습니다. (세입자가 거주하는 집은 다주택자의 집이니까요)

다소 긴 이야기를 이렇게 드리는 건 전세라는 제도가 우리나라의 매우 독특한 제도이며, 그게 우리나라의 매우 독특한 주택 보유 상황을 만들었다는 점을 설명하기 위함입니다.

세입자가 내는 전세금은 집주인들에게는 집을 구입하는 중요한 수단이 되며 그건 사실상 <세입자가 집주인에게 빌려주는 이자 없는 대출>과 똑같습니다. 은행이 대출을 규제하건 말건 집값의 절반 가까이를 늘 무이자로 빌려주는 사람들을 우리나라에서는 언제나 쉽게 구할 수 있다는 말입니다.

일반적으로 집값을 잡기 위해서는 공급을 늘리고 수요를 줄여야 하는데, 공급을 당장 늘리기는 어려우니 수요를 줄이는 쪽으로 정부는 정책을 펴고 있습니다. 대표적인 게 대출규제입니다. 무주택자에게도 인기지역에서는 집값의 40% 이상을 빌려주지 않을 정도로 규제가 강력하지만, 앞서 말씀드린 전세제도 때문에 계속 구멍이 생깁니다. <세입자가 집주인에게 빌려주는 이자 없는 대출>인 전세제도 때문에 정부의 강력한 대출규제가 제대로 작동하지 않는다는 건 정부의 입장에서 보면 참 난감한 문제입니다. 정부가 9억원 이상 주택을 소유한 1주택자의 전세대출을 막기로 한 것은 그런 구멍을 조금이라도 막아보려는 시도입니다.

외국처럼 집을 사려면 집값 전체를 현금으로 갖고 있거나 아니면 모자라는 돈을 은행에서 대출을 받는 것 외에는 답이 없는 상황이 되면 대출규제가 강력하게 작동하겠지만 우리나라는 전세라는 구멍 때문에 그렇지 않습니다. 전세제도 자체를 없애면 그 구멍이 사라지겠지만 그게 어려우니 전세대출이라도 줄여보자는 겁니다.

우리나라는 전세제도 때문에 9억원 이상 주택을 소유한 1주택자가 자기가 사는 집을 전세를 주고 그렇게 받은 전세금으로 집을 또 한채 사면(전세를 끼고 사면)돈을 어디서 새로 구하지 않아도 2주택자가 될 수 있습니다.

다만 그럼 본인은 어디서 거주하느냐의 문제가 생기는데 전세대출을 받아 전세로 살면 됩니다. 그걸 막기 위해서 9억원 이상 1주택자는 그럴 경우 전세대출을 해주지 않는 정책을 도입했습니다.

– 그러면 대출이 막혀서 집값이 안정될까요?

큰 효과는 거두기 어렵습니다. 전세대출의 보증을 정부가 해주지 않을 뿐, 서울보증보험이라는 민간 회사는 제한없이 해주기 때문에 그쪽에서 다소 높은 수수료를 내고 보증을 받아 전세금 대출을 받아도 되고, 그게 어려우면 그냥 월세를 살면 됩니다. 꼭 2주택자가 되려는 사람을 막을 방법은 없다는 뜻입니다. (우리나라의 전세제도 때문입니다)

9억원 이상의 1주택자에게 전세대출 보증을 해주지 않는다는 정책은 요즘 부동산 가격이 잘 잡히지 않는지, 정부가 그걸 틀어막기 위해 어떤 시도를 하고 있는지, 그게 왜 다시 작동하기 어려운 구조가 되는지를 설명해주는 단편입니다. 우리나라의 고유한 전세제도는 의외로 꽤 많은 분야에 다양한 영향을 미치고 있습니다


http://now.rememberapp.co.kr/2019/11/05/5518/

[11.5.화] 정부가 집값을 좀처럼 못 잡는 이유

 

Why를 계속해서 파고 파고 들어야 한다.

이진우의 리멤버나우 <정부가 집값을 좀처럼 못 잡는 이유>를 살펴보면 우선적으로 Why에 대한 질문부터 풀어나간다. 물론 이진우기자야 전문가라서 Why라는 질문을 한 뒤 자연스럽게 이야기 하는 것이지만 내가 하고 싶은 이야기는 뒤에나오는 '전세제도가 큰 원인' 이라는 본질을 찾기위해 Why가 중요하다는 것을 말하고 싶은 것이다. 즉, 경제기사를 읽고 왜 이런 기사가 나왔을까? 기사의 내용이 어떤 영향을 미칠까? 해당 기사의 원인은 무엇이고, 이 파장이 어떻게 경제전반에 확산되어 나에게 영향을 미칠까?에 대해서 계속해서 질문을 해야 한다. 

시중에 나와 있는 다양한 Insight를 찾는 방법들이 있지만 솔직히 너무 어렵고 적용하기도 힘들다. 그냥 궁금할때까지 질문하다보면 나는 Insight를 얻을 수 있다고 생각한다. 단 주의할 부분은 내 입장에서의 Why와 다른 사람들 입장에서의 Why를 함께 질문해야지만 제대로된 Insight를 얻을 수 있게 될 것이다. 

이진우기자의  <정부가 집값을 좀처럼 못 잡는 이유>의 발단은 다음 기사이다. 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/11/908292/

9억 넘는 주택보유자 전세보증 11일부터 제한 - 매일경제

이 기사를 가지고 Why를 되묻고 하는 과정에서 이진우기자가 쓴 칼럼이 나오게 되는 것이다. 물론 시작부터 된다고 거짓말하지는 않겠다. 다만 기사 하나가 의미하는 숨은 이야기를 찾아야지만 진실을 알아 낼 수 있다. 당장은 어렵겠지만 기사를 연관해서 찾아보면 '사실'을 전하는 기사, '의견'을 덧붙인 기사, '원인'을 살펴본 기사 등 같은 기사내용이라도 다각도로 살펴본 기사들이 많으니 처음에는 하나의 기사에 배경, 원인, 향후방향, 대안 등을 항목화하여 분석해보는 연습을 한다면 충분히 Insight를 가지게 될 거라고 생각한다.