[요약] 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

정부는 그동안 실수요자 보호와 투기수요 근절이라는 기조 아래 8·2대책, 9·13 대책 등 주택시장 안정대책과 수도권 주택공급 30만호 확대방안 등 주택시장 안정을 위한 정책을 일관되게 일관돼게 추진해 왔음. 그 결과 단기 과열되었던 서울 등을 비롯하여 전국의 주택가격은 9·13대책 이후 전반적으로 안정세를 되찾음.

그러나 최근 강남 4구 등을 중심으로 서울 주택 가격 상승세가 확대되는 등 시장 이상과열 징후가 감지되고 있음. 정부는 최근의 이러한 시장 상황 변화를 감안하여 다음과 같은 보완 방안을 마련함.

시장 안정대책 보완 방안

불법행위, 이상거래 등 시장 교란 행위에 대해 관계기관의 긴밀한 협력을 통해 단호히 대처해 나갈 계획.10월부터 허위계약, 자금출처 의심사례 등에 대해 관계기관 합동으로 현장점검을 시행하고 LTV 등 대출규제를 보완하고자 함. 또한 주택매매사업자 주택담보대출 등에 대해 현행 주택 임대 사업자와 동일한 LTB 한도를 적용할 계획이고 전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도를 위해 고가 1주택자 전세대출 규제를 강화.

대출규제 보완방안

1. LTV규제 적용대상 확대

 투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제 확대

ㅇ (현행) 개인사업자중 주택임대업자의 주택담보대출에 대하여 LTV 40%규제가 도입되어 있음
ㅇ (개선) 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%규제 도입

 투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV규제 도입

ㅇ (현행) 법인 주택담보대출의 경우 LTV규제가 없음
ㅇ (개선) 주택임대업‧주택매매업 법인에 대하여 LTV 40%규제 도입

 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV규제 적용

ㅇ (현행) 부동산담보신탁을 활용하여 수익권증서를 담보로 대출받는 경우에는 현재 LTV규제를 적용받지 않고 있음

* 사례 :

① 주택소유자는 주택을 신탁회사에 신탁하고, 수익권증서를 수취 
② 수익권 증서를금융회사에양도
③ 금융회사는수익권증서를담보로최대LTV 80% 대출실행

ㅇ (개선) 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대하여 LTV 도입(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%) ※ 정부는 시장 상황을 지속 점검하면서, 필요시 대출규제를 추가 보완해 나갈 예정

2. 전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도

□ 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대하여 전세대출 공적보증 제한

ㅇ (현행) 2주택 이상 보유가구, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대하여 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증 제한
ㅇ (개선) 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증 제한

* 다만, 불가피하게 전세수요가 발생하여 전세대출이 필요한 경우 보증 제공

※ 규정개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 자가 보증을 연장 하는 경우에는 예외적으로 보증 허용

분양가상한제 시행령 개정안 보완방향

’19.9월 기준으로 31개 투기과열지구 全지역은
민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*)을 모두 충족

* 투기과열지구로서

① 직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 
② 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 
③ 직전3개월 거래량 전년比20%이상 증가를 충족

(향후 분양가 상한제 적용시 지정검토 방안) 집값 불안우려 지역을 선별, 핀셋으로 지정

(검토지역 : 시·군·구 단위)
최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나,
8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중

ⅰ) 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나*,
ⅱ) 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역

* 다만, 일반분양 예정물량이 적은 경우라고 하더라도 해당지역의 주택가격이 급등하는 경우에는 검토지역에 포함 가능

ㅇ 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진

* (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 i) 정비사업 이슈, ⅱ) 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별하여 지정

191001(안건자료)최근_부동산_시장_점검_결과_및_보완방안.pdf

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